CGT 估值确立物业在资本利得税规则所需日期的市场价值。如果这个数字错误或缺乏 依据，税务结果可能在多年后被质疑——而那时好的证据最难找。
什么时候需要 CGT 物业估值#
- 2027 年 7 月 1 日成本基础重置。 该项改革现已成为法律（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026，2026 年第 49 号法案）：2027 年 6 月 30 日持有的物业 （个人、信托、合伙）视为按 2027 年 7 月 1 日市场价值重新取得。如何确定该价值是一项 选择：您可以取得 2027 年 7 月 1 日的市场估值，也可以采用 ATO 的分摊法（一套指定 公式）。带日期的估值是新成本基础最清晰的证据，但并非唯一途径——预订 2027 年 7 月 1 日估值。
- 自住房开始产生收入。 自住房首次出租时，成本基础可能重置为该日期的市场价值。
- 继承物业。 去世日期的市场价值通常构成受益人的成本基础——参见 遗产物业估值。
- 赠与及关联方过户。 家庭成员或关联实体之间的过户一般按市场价值而非实际支付 价格评税。
- 已经错过的日期。 追溯估值可确立已过日期的 市场价值。
ATO 对市场价值证据的要求#
ATO 的市场估值指引要求客观、有依据的估值：可比成交证据、清晰的方法，以及合资格 的独立估价师。仅凭网上估价或中介评估通常证据力不足。我们的签署报告由合资格估价师按该 可被 ATO 接受的标准编制——不存在「ATO 批准」的估值，没有此类认定。
桌面还是上门？#
大多数 CGT 用途适用桌面评估（$254 起）。上门估值（$587 起）增加实地查勘—— 适合特殊物业、重大装修或利害关系较高的情形。参见 桌面与上门估值对比，或告诉我们用途，我们会 推荐合适路径并给出固定价格。
常见问题#
每次出售都需要估值吗？
不需要——正常公平交易的买卖，合同价格通常即为计算依据。当相关时点没有成交价格时估值才重要：继承、首次出租、过户，或 2027 年 7 月 1 日重置。哪种情形适用请咨询您的会计师。
可以用市政或土地税估值吗？
市政与土地税评估以计费为目的评估土地价值，通常不反映物业完整的市场价值——ATO 指引要求基于证据的市场估值用于 CGT。
报告要保存多久？
请在持有物业期间及出售后的记录保存期内保存估值及其支持证据——通常十年或更久。与您的成本基础记录一并存放。
费用是多少？
确认前先给出固定价格：桌面评估 $254 起，上门 $587 起，超高价值或商业物业由高级独立估值行出具。含 GST（如适用）。
以上仅为一般信息，并非税务、财务或法律建议。签署估值由合资格估价师出具。