追溯估值（又称回溯日期估值）评估的是物业在过去某个特定日期的市场价值， 而不是今天的价值。由于税务和法律结果往往取决于某个历史时点的市场价值，这是会计师 和律师最常委托的估值类型之一。
什么时候需要回溯日期估值#
- 去世日期（遗产 / 遗产认证）。 物业在去世日期的市场价值通常构成受益人的成本 基础。参见遗产物业估值指南。
- 自住房首次产生收入。 自住房首次出租时，CGT 成本基础可能变为该首次收入日期的 市场价值——而这往往发生在任何人想到留存证据的多年之前。
- 家事法分居。 财产分割经常需要以分居日或双方约定日期为准的可辩护估值。
- 关联方过户与赠与。 印花税和 CGT 都可能要求以过户日期的市场价值计算。
- 2027 年 7 月 1 日 CGT 成本基础重置。 如果改革适用于您，而该日期已过且未做 同期估值，追溯估值仍可确立截至 2027 年 7 月 1 日的重置价值。
追溯估值如何进行#
合资格估价师分析该基准日期前后的可比成交证据、物业当时的状况与特征，并采用清晰、 明示的估值方法。签署报告按可被 ATO 接受的标准编制——客观、有依据、独立。
为什么越早越容易#
成交证据会随时间变冷。日期越久远，越难确定当时的物业状况和干净的可比案例—— 意味着更多工作量、更高成本，数字被质疑的空间也更大。如果您知道某个过去的日期将来 会重要，请尽早完成估值。
常见问题#
回溯日期估值是否同样稳妥——可以先不管、以后再补吗？
这是我们从税务代理和房地产中介那里听到的最常见假设，值得正面回答：追溯估值合法且常被采用——但它并不自动等于高枕无忧。基准日期前后的成交证据会变冷，物业当日的状况需要重建，干净的可比案例越来越少，工作成本更高，而证据薄弱的数字在多年后最需要它的时候更容易被质疑。请把追溯估值当作备选方案，而不是计划本身：在日期前后同期完成的估值才是您能持有的最清晰证据。
估值可以回溯多久？
可以回溯很多年——用于遗产和 CGT 的追溯估值，基准日期在十年甚至更久之前的情况相当常见，前提是该时期有足够的成交证据和物业资料。
ATO 会接受追溯估值吗？
ATO 的市场估值指引要求客观、有依据的证据、清晰的方法及合资格的独立估价师。我们的签署追溯报告由合资格估价师按该可被 ATO 接受的标准编制。不存在「ATO 批准」的估值——没有此类认定。
追溯估值的费用是多少？
适用同样的固定价格路径——桌面评估 $254 起、上门 $587 起——最终范围取决于物业、基准日期及所需证据。您会在确认前获得固定价格。
我应该准备什么资料？
您需要的基准日期、物业地址，以及任何能记录当时状况的资料——照片、挂牌记录、租约、装修记录。咨询后我们会告知哪些资料最有帮助。
以上仅为一般信息，并非税务、财务或法律建议。签署估值由合资格估价师出具。